Steht eine Liegenschaft, ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung zum Verkauf oder wächst der Wunsch nach dem Verkauf oder auch Kauf eines Eigenheimes, dann steht zu Beginn meist eine Frage im Raum: Was ist der realistische Wert ?
Das reine Bauchgefühl ist hierbei kein guter Ratgeber. Zu viele Faktoren spielen bei der Immobilienbewertung zusammen. Demnach ist es immer eine gute Idee, den Wert einer solchen Immobilie durch einen Fachmann bewerten zu lassen.
Doch für wen ist eine Immobilienbewertung relevant?
An erster Stelle stehen hier Verkäufer von Immobilien. Für sie ist es besonders wichtig, den ungefähren Wert ihrer Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt zu prüfen. Ein notwendiger und wichtiger erster Schritt, um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Aber auch Käufer haben ein Interesse, eine Immobilie schätzen zu lassen. Sie wollen dadurch vor einer Kaufentscheidung sichergehen, dass sie für eine Immobilie einen angemessenen Preis zahlen.
Doch auch in anderen Fällen besteht die Notwendigkeit, eine Immobilie schätzen zu lassen. Beispielsweise bei der Einschätzung der Steuerlast im Falle einer Schenkung oder im Erbfall. Wichtig für Erben, Hinterbliebene oder potenzielle Erben. Aber auch im Scheidungsfall gilt es, eine Wohnung oder ein Haus schätzen zu lassen, um den aktuellen Marktwert festzustellen. Eine wichtige Entscheidungshilfe bei entsprechenden Vermögensaufteilung im Rahmen einer güterrechtlichen Auseinandersetzung.
Aber auch ein eine Behörde (z.B. die KESB) hat ein berechtigtes Interesse daran, eine Wohnung oder ein Haus bewerten zu lassen, um im Falle eines Verkaufs einen angemessenen Preis zu erzielen. Auch Eigentümerinnen und Eigentümer, welche ein Haus bauen oder bauen lassen, benötigen den Wert ihrer Immobilie, um nach Fertigstellung eine Versicherung abzuschliessen – und manchmal sind Eigentümerinnen und Eigentümer einfach nur neugierig und wollen erfahren, was ihre Immobilie aktuell wert ist.
Wie wird der Wert einer Immobilie festgestellt?
Der Wert einer Immobilie lässt sich üblicherweise durch drei Verfahren ermitteln. Bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und auch unbebauten Grundstücken lohnt sich ein Blick auf die direkte Umgebung. Anhand von ähnlichen Objekten lässt sich ein Durchschnittswert ermitteln, der auch von Bausubstanz und Grösse der Immobilie beeinflusst wird. Ein erfahrener Immobilienbewerter kann so aus seiner Erfahrung heraus den ungefähren Wert einer Immobilie bewerten.
Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern oder selbst genutzten Eigentumswohnungen kommt üblicherweise die Realwertbetrachtung zum Einsatz. Hierbei werden Objekt und Grundstück separat begutachtet und so ein Verkehrswert abgleitet. Zur Bewertung können auch der Bodenrichtwert, die ursprünglichen Baukosten und die Baukosten der Aussenanlage sowie die Baunebenkosten berücksichtigt.
Bei vermieteten Immobilien, wie beispielsweise Mehrfamilienhäusern, und auch gewerblich genutzten Immobilien, wird der Wert der Immobilie im Normalfall über den Ertragswert und die marktübliche Renditeerwartung festgelegt.
Verkehrswert = Kaufpreis?
Egal, wie eine Immobilie bewertet wird, am Ende zählt der Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen. Hierbei spielen weitere Faktoren, wie beispielsweise Angebot und Nachfrage eine Rolle, aber auch persönliche Wünsche, Vorlieben und Erwartungen von Käufer und Verkäufer. Deshalb ist der schlussendlich festgelegte Wert einer Immobilie Verhandlungssache und die Immobilienbewertung gibt nur einen groben Rahmen, in dem sich der finale Preis bewegt wieder.
